副業の中にはマンション投資を検討している人も多いのではないでしょうか。
不労所得に該当するサラリーマンならではの副業の選択肢の一つです。
働かずに入ってくるお金はやはり魅力的ですよね。
しかし実際初めようと考えると、収入やリスクが気になるところです。
そこで今回は、マンション投資を始めてすでに５年目の私が、自身の経験も踏まえて以下の悩みに回答していきます。
今回のお悩みはこちら
・サラリーマンのマンション投資ってホントに儲かるの？
・マンション投資のリスクってなに？
今回も結論からです。
結論、マンション投資は以下のやり方が出来る人は儲かりますが、万人ではないので注意しましょう。
・将来も価値が下がらない物件を見つけることが出来る
・借入することなく、マンション購入（一部屋購入）が一括支払いで出来る
・マンション投資はリスクが多いので、しっかりとした目利きと継続的なウォッチが必要
それではいきましょう
まずは、マンション投資についてです。
マンション投資とは？
マンション投資とは、収益を目的としてマンションの一室や複数の部屋を購入し、それらを賃貸に出して得られる賃料収入や、将来的な物件の価値上昇を通じて利益を得る投資方法です。この投資戦略は、特に不動産投資の一環として人気があります。
以下にその概要を簡単に説明します。
マンション投資のメリット
安定した収入源：適切に管理されたマンション投資は、賃料収入として安定したキャッシュフローが提供されます。
資産価値の増加：長期的には不動産価値が上昇する傾向にあるため、将来的に高い利益を得る可能性があります。
インフレ対策：不動産はインフレの影響を受けにくい資産であり、価格や賃料がインフレ率に応じて上昇する傾向があります。
税制上の優遇措置：日本では、不動産投資に関連する経費や減価償却費を税務上の控除対象として認めています。
マンション投資のデメリット
初期投資が大きい：物件購入のための資金が必要であり、融資を利用する場合はその利息負担も考慮する必要があります。
メンテナンス管理の手間：賃貸経営には、テナントの募集やマンション維持管理、メンテナンスなどの運営業務が伴います。
市場リスク：経済状況や地域の人口動態、不動産市場の変動などにより、賃料収入や物件価値が予想外に下がるリスクがあります。
流動性の低さ：不動産は売却までの時間がかかることが多く、急な現金需要に対応しにくい場合があります。
ということでマンション投資のメリット・デメリットです。
これらのデメリットを受け持つ業者があり、その業者がサラリーマンに提案！サラリーマン・満生オーナーが流行ったということですね。
続きまして、マンション投資を成功させる秘訣をお伝えします。
マンション投資を成功させるためのポイント
マンション投資を成功させるポイントはもちろん投資する「物件選び」です、
それぞれ詳しく見ていきましょう。
物件の立地：賃貸需要が高く、将来的にも価値が上がる可能性のある場所を選ぶことが重要です。
物件の状態：メンテナンス費用を抑えるために、良好な状態の物件を選ぶことが望ましいです。
適切な価格：市場状況を踏まえた適切な賃料設定が、長期的な収益性を確保する鍵です。またこれを踏まえた物件の購入額が投資額となりますので、こちらもよく検討して判断しましょう。
専門家の活用：不動産管理会社や税務アドバイザーなどの専門家を活用することで、運営の効率化やリスクの軽減が可能です。
マンション投資は適切な知識と準備、管理が必要ですが、長期的に見れば安定した収入源と資産形成の手段となり得ます。
マンション投資の始め方ステップ
マンション投資の始め方には、自分で物件を探す方法と業者から紹介してもらう方法があります。それぞれの方法にはメリットとデメリットがあり、状況や目的に応じて適した方法を選ぶことが重要です。
自分で物件を探す方法
投資時期: 自分のペースで市場を調査し、希望に合った物件をじっくり選ぶことができます。
コスト削減: 仲介業者を介さないため、仲介手数料を節約できる可能性があります。
市場理解: 直接市場調査を行うことで、地域や市場の動向について深い理解を得られます。
探す方法:不動産ポータルサイトや物件検索サイトを利用して、販売中のマンションを探します。
業者から紹介してもらう方法
専門知識活用: 不動産業者は市場動向や物件情報に精通しており、投資に適した物件を効率的に見つけることができます。
時間の節約: 物件探しの手間を省き、投資家は他の重要な業務に集中できます。
コスト削減: 業者が価格交渉を代行してくれるため、より好条件での購入が期待できます。
探す方法: 実績や口コミもしくは知人紹介を基に、信頼できる不動産業者を選びます。す。
ポイント
自分で物件を探す方法は、市場を深く理解しながら、自分のペースで物件選定を行いたい人に適しています。一方、業者から紹介してもらう方法は、時間や労力を節約し、専門的なアドバイスを受けながら物件を探したい投資家に適しています。自身のスタイルや投資タイミングに合わせて選択することが大切です。
サラリーマンのマンション投資のリスク
ちょっとここからは私も含め、サラリーマンの場合のマンション投資のリスクを解説したいと思います。マンション投資を本業で出来る方とは少し異なるリスクがあるので、そちらはぜひ説明しておきたいです。
空室リスク
賃貸物件が空室状態になると収入が途絶えます。長期間の空室はキャッシュフローに大きな打撃を与え、ローン返済や管理費用の支払いに影響を及ぼす可能性があります。市場のバランスを正確に把握し、適切な価格設定と物件の魅力向上が重要です。
金利（金融）リスク
金利の変動はローンの返済額に直接影響します。特に変動金利ローンを利用している場合、金利が上昇すると返済額が増加し、投資の収益性が低下します。固定金利の選択や返済プランの見直しが必要です。
管理リスク
物件の管理が不十分な場合、建物の価値が低下し、テナントからの評価が下がります。また、テナントとのトラブルも発生しやすくなります。不動産管理会社との契約や定期的なメンテナンスが重要です。
以上、いかがでしたでしょうか。
それでは我が家で実施している内容と私の考え方をお伝えしたいと思います。
我が家のパパスタイル
現在マンション投資（マンション１室）４年間継続している私の意見です。
税制上の優遇措置で書いた通り、確定申告の際に費用計上出来るのは大きなメリットかと思います。
一年間通して費用の整理をし、マンション投資としての収益を報告する中で、やはりどうしても赤字になってしまうので、その点は所得税の面を考えるとかなりなメリットかと思います（建物の償却費は定率償却となるともっと良かったですが。。）
デメリットとしては、一括購入できていないので、ローンを組んでの購入となった結果、ローン金利が高いことですね。これがマンション投資の利益収入を圧迫します。あとはメンテナンス維持費用（固定資産税や修繕費）がどれぐらい発生するかです。
私の場合は、「空き室リスク」をとらないためにサブリース契約にしており、メンテナンス・維持管理費用も業者にお願いしているので、これも月額となってますが、やはり収益を圧迫します。
多くのサラリーマンはこれらを個別に対応出来ないので、業者に任せて、月額サービスとして支払っているのではないでしょうか。
個々の収益の圧迫する要因を正しく見極めれば良い投資手段の一つかを思います。
以上、まとめになります。
・成功させるカギは、ローン金利をなしにする。つまり、一括購入を選択する
・メンテナンスや維持管理費用を継続的にウォッチし、リスクを減らしていくことが必要です。
一括購入出来る額まで貯蓄したのちに投資するやり方がマンション投資の収入減リスクを抑え、収益化にするやり方かと思います。
ぜひとも参考にしてみてください。
本日も最後まで読んでいただきありがとうございます。
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